Beschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegtes, freistehendes Zweifamilienhaus in zentraler Wohnlage von Nierstein am Rhein. Das 1961 in solider Massivbauweise errichtete Haus bietet auf einem 537 m² großen Grundstück insgesamt rund 225 m² Wohnfläche, die sich auf zwei separate Wohneinheiten über drei Vollgeschosse verteilt – ein Zuschnitt, der in dieser Flexibilität nur selten angeboten wird.

Die untere Wohneinheit mit rund 68 m² Wohnfläche entstand 2002 durch den hochwertigen Umbau des ehemaligen Kellergeschosses zu einer vollwertigen 2-Zimmer-Wohnung. Sie verfügt über ein großzügiges Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine separate Küche, ein geräumiges Tageslichtbad sowie einen Flur und einen praktischen Abstellraum.

Die obere Wohneinheit erstreckt sich über zwei Etagen (1. und 2. Obergeschoss) und bietet rund 157 m² Wohnfläche. Beide Etagen sind nahezu identisch geschnitten und verfügen jeweils über ein helles Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, sowie ein eigenes Bad. Im 1. OG befindet sich zudem eine Wohnküche, im 2. OG gibt es stattdessen ein weiteres Schlafzimmer.
Durch diesen Grundriss kann jede Etage für sich funktional vollständig sein – genau hierin liegt das besondere Potenzial der Immobilie: Eine Aufteilung in drei separate Wohneinheiten ist mit vergleichsweise geringem Aufwand realisierbar.

Vom 1. Obergeschoss gelangt man auf den großzügigen, rund 30 m² großen Balkon auf dem Garagendach, der 2024 mit einem modernen Steinteppich neu belegt wurde und viel Platz für Outdoor-Möbel, Sonnenliegen und gesellige Abende im Freien bietet.

Derzeit sind beide Wohneinheiten vermietet und eignet sich damit auch als Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen. Für Eigennutzer sind flexible Lösungen denkbar und die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig: als Mehrgenerationenhaus, zum Wohnen in der oberen Einheit bei gleichzeitiger Vermietung der unteren Wohnung und viele Weitere.

Lage

Das Haus befindet sich in zentraler Lage in Nierstein. Nierstein ist bekannt für seine Weinberge und die malerische Landschaft des Rhein-Main-Gebietes. Die ausgezeichnete Infrastruktur der Umgebung bietet familienfreundliche Annehmlichkeiten: Ein Kindergarten ist nur etwa 400 Meter entfernt und die Grundschule liegt in einer bequemen Entfernung von nur etwa 700 Metern. Weiterführende Bildungseinrichtungen wie die Realschule erreichen Sie nach etwa 450 Metern und das Gymnasium ist nur 2,6 Kilometer entfernt.

Die Verkehrsanbindung ist ebenfalls hervorragend. Die Autobahn ist in nur etwa 15,6 Kilometern erreichbar, wodurch sich das Haus optimal für Pendler eignet. Das Zentrum der nahegelegenen Stadt ist lediglich 17,2 Kilometer entfernt und bietet zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebote und Freizeitaktivitäten.

Diese Lage kombiniert ländliche Ruhe mit komfortablen Verbindungen zur städtischen Infrastruktur, was dieses Haus zu einem idealen Ort für Familien macht, die sowohl Entspannung als auch eine gute Erreichbarkeit schätzen.

Ausstattung

Das Haus präsentiert sich in einem gepflegten und gut unterhaltenen Zustand. In den vergangenen Jahren wurden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die den Wohnkomfort und die Energieeffizienz nachhaltig verbessert haben.

Modernisierungen im Überblick:
2024: Balkon (ca. 30 m², auf dem Garagendach) mit Steinteppich modernisiert
2020: Erneuerung sämtlicher Fenster
2012: Außendämmung der Fassade sowie Dämmung der Obergeschossdecke
2002: Kompletter Umbau des ehemaligen Kellergeschosses zu einer eigenständigen Wohneinheit (ca. 68 m²)

Heizung:
Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Brennwertheizung von Buderus (Typ GB 112, 29 kW, Baujahr 2000). Die Anlage wird seit Jahren im Rahmen eines Wartungsvertrags mit einem Fachbetrieb regelmäßig – in jährlichem Turnus – gewartet und befindet sich in einem entsprechend gepflegten, betriebssicheren Zustand. Die Warmwasserbereitung erfolgt über einen Boiler im Dachgeschoss.

Weitere Ausstattungsmerkmale:
Zwei separate Wohneinheiten (ca. 68 m² und ca. 157 m²), Aufteilung in drei Einheiten mit geringem Aufwand möglich
Garage (ca. 30 m²)
Mindestens 4 zusätzliche Außenstellplätze
Großzügiger Balkon (ca. 30 m²) im 1. Obergeschoss
Je zwei weitere kleine Balkone im 1. und 2. Obergeschoss
Terrasse mit direktem Gartenzugang an der unteren Wohneinheit
Tageslichtbäder in allen Einheiten
Abstellraum in der unteren Wohneinheit
Garten zur eigenen Gestaltung

Sonstige Angaben

Wenn wir Ihr Interesse an dieser Immobilie geweckt haben, dann können Sie gerne mit uns in Kontakt treten.

Die Erstanfrage erbitten wir ausschließlich über die Anzeige an uns zu richten!

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Ihre Anfrage nur bei Übermittlung Ihrer vollständigen Kontaktdaten mit Namen, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse beantworten können.

Für einen Besichtigungstermin stehen wir Ihnen bei weiterführendem Interesse selbstverständlich gern zur Verfügung.

PROVISIONSHINWEIS:
Mit der Anfrage bei und durch Inanspruchnahme der Dienstleistung der Firma Immoconplan GmbH, wird ein Maklervertrag geschlossen. Sofern es durch die Tätigkeit der Firma Immoconplan GmbH zu einem wirksamen Hauptvertrag mit der Eigentümerseite kommt, hat der Interessent bei Abschluss eines KAUFVERTRAGS die Provision/Maklercourtage an die Firma Immoconplan GmbH gegen Rechnung zu zahlen.

HAFTUNG:
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne, etc. vom Verkäufer stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben kann daher von uns nicht übernommen werden. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Angaben und Objektinformationen auf Ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.

Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtürmer, Zwischenverkauf oder sonstiger Zwischenverwertung.